Trang chủ / Blog / Kinh nghiệm / Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định như thế nào?

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định như thế nào?

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là vấn đề mà nhiều người đi thuê hoặc cho thuê nhà quan tâm. Bởi không phải ai cũng hiểu rõ quy định pháp luật, dẫn đến mất quyền lợi khi cần chấm dứt hợp đồng sớm, đòi lại tiền cọc hoặc xử lý khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bài viết này sẽ chia sẻ những thông tin về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định như thế nào, giúp bạn nắm rõ quyền và nghĩa vụ khi rơi vào tình huống này.

1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định như thế nào?

Quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đã được nêu rõ tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Theo đó, người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nếu thuộc các trường hợp:

Chủ nhà không sửa chữa nhà khi hư hỏng nặng.
Bên cho thuê tăng giá thuê nhà không đúng thỏa thuận hoặc không thông báo trước.
Nhà cho thuê không đảm bảo điều kiện ở, ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng người thuê.
Hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng cho phép đơn phương chấm dứt.

Đối với chủ nhà, họ chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi:

Người thuê không trả tiền thuê nhà đúng hạn từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
Người thuê sử dụng nhà sai mục đích, tự ý cải tạo hoặc cho thuê lại mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.
Người thuê làm mất trật tự, ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng.

Tuy nhiên, cả hai bên đều phải thông báo cho bên còn lại ít nhất 30 ngày trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

>> Có thể bạn quan tâm: Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng Người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu chủ nhà tăng giá không đúng thỏa thuận (Nguồn ảnh: Tập đoàn Trần Anh)

2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải bồi thường như thế nào?

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, nhiều người lo lắng không biết có phải bồi thường không, mức bồi thường như thế nào để tránh rắc rối pháp lý.

Nghĩa vụ bồi thường sẽ dựa vào những yếu tố sau:

Nếu người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng quy định, bên thuê có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê. Mức bồi thường có thể dựa trên tiền thuê nhà còn lại hoặc mức hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không đúng quy định, chủ nhà phải bồi thường thiệt hại cho người thuê, gồm số tiền thuê đã đóng trước, chi phí phát sinh do việc di chuyển và khoản thiệt hại khác nếu chứng minh được.

Tuy nhiên, trong trường hợp đơn phương chấm dứt đúng quy định pháp luật, như bên kia vi phạm nghĩa vụ hoặc thuộc các trường hợp pháp luật cho phép, bên chấm dứt sẽ không phải bồi thường.

3. Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải bồi thường không?

Nhiều người thắc mắc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải bồi thường không khi bên cho thuê muốn lấy lại nhà sớm hơn so với thời hạn đã cam kết. Chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thuộc các trường hợp pháp luật cho phép, ví dụ:

Người thuê không trả tiền nhà từ 3 tháng liên tục mà không có lý do chính đáng.
Người thuê sử dụng nhà sai mục đích, tự ý cơi nới hoặc cho thuê lại khi chưa được đồng ý.
Nhà cần sửa chữa gấp, nếu tiếp tục cho thuê sẽ ảnh hưởng an toàn, sức khỏe người thuê.

Nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không thuộc các trường hợp trên, chủ nhà có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê, thiệt hại có thể là:

Tiền thuê nhà người thuê đã trả trước cho thời gian chưa sử dụng.
Chi phí vận chuyển đồ đạc, thuê nhà mới.
Thiệt hại thực tế khác nếu người thuê chứng minh được.

Nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt trái luật, chủ nhà cũng phải thực hiện nghĩa vụ phạt vi phạm theo thỏa thuận. Do đó, chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép.

bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng Chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép (Nguồn ảnh: FPT Shop)

4. Đòi lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Một vấn đề thực tế rất nhiều người thuê nhà quan tâm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là có được đòi lại tiền cọc hay không và cách thức đòi lại tiền cọc như thế nào để đảm bảo quyền lợi.

Theo quy định, việc đòi lại tiền cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê sẽ phụ thuộc vào việc bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng, lý do chấm dứt có đúng quy định không và nội dung hợp đồng thuê nhà đã ký kết.

Trường hợp người thuê được nhận lại tiền cọc:

Chủ nhà vi phạm nghĩa vụ sửa chữa nhà khi hư hỏng.
Chủ nhà không đảm bảo điều kiện ở, ảnh hưởng đến sức khỏe người thuê.
Chủ nhà tự ý tăng giá thuê không đúng thỏa thuận.
Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật.

Trong các trường hợp này, người thuê có quyền đòi lại tiền cọc đủ (nếu không có thỏa thuận trừ vào tiền thuê hoặc bồi thường thiệt hại). Ví dụ, bạn đã đặt cọc 10 triệu đồng khi thuê nhà, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng do nhà xuống cấp, chủ nhà không chịu sửa chữa thì bạn có quyền yêu cầu hoàn trả đủ 10 triệu đồng tiền cọc.

Trường hợp người thuê có thể không được hoàn trả đủ tiền cọc:

Nếu người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không đúng quy định, tùy vào thỏa thuận trong hợp đồng, chủ nhà có quyền:

Giữ lại một phần hoặc toàn bộ tiền cọc để bù vào thiệt hại thực tế.
Trừ tiền cọc vào khoản bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được.

Ví dụ, bạn thuê nhà 1 năm nhưng mới ở 4 tháng đã muốn chuyển đi mà không thuộc các trường hợp pháp luật cho phép chấm dứt, chủ nhà có thể giữ tiền cọc để bù khoản tiền thuê những tháng còn lại nếu không tìm được người thuê mới kịp thời.

trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Việc đòi lại tiền cọc thuê nhà phụ thuộc vào bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng (Nguồn ảnh: Rever Land)

Để đòi lại tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp, tránh tranh chấp, bạn nên thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Gửi thông báo chấm dứt hợp đồng bằng văn bản, ghi rõ lý do, căn cứ pháp luật, thời gian bàn giao nhà.
Bước 2: Thương lượng trực tiếp với chủ nhà, lập biên bản thanh lý hợp đồng ghi rõ:

Số tiền cọc đã nhận, số tiền cọc hoàn trả, thời điểm hoàn trả.
Cam kết không tranh chấp sau thanh lý.

Bước 3: Nếu chủ nhà không trả tiền cọc, bạn có thể:

Gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã/phường nơi có nhà thuê.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu hoàn trả tiền cọc kèm lãi chậm trả nếu có căn cứ.

Lưu ý khi đặt cọc thuê nhà để tránh mất tiền.

Luôn lập hợp đồng thuê nhà, biên nhận tiền cọc rõ ràng.
Ghi rõ mục đích cọc (để đảm bảo thực hiện hợp đồng), điều kiện trả/không trả cọc, thời điểm trả cọc.

Khi chấm dứt hợp đồng, bàn giao nhà trong tình trạng ban đầu, lập biên bản bàn giao rõ ràng để tránh tranh chấp khi nhận lại tiền cọc.

Qua bài viết mà Trọ mới đã chia sẻ ở trên, có thể thấy việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần hiểu rõ quy định pháp luật để tránh rủi ro, mất tiền cọc hoặc bồi thường oan. Nếu còn thắc mắc, bạn nên liên hệ luật sư để được tư vấn, bảo vệ quyền lợi kịp thời.

>> Các bài viết liên quan: